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Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

 

Les objectifs du loueur en meublé non professionnel

 

  • Constituer un complément de retraite défiscalisé
  • Protéger sa famille

 

Le statut de Loueur Meublés Non Professionnel nécessite que l'investissement locatif doit porter sur  un logement meublé, la présence minimale de meubles et de mobilier dans les parties louées afin que le locataire puisse y vivre de façon satisfaisante.

 

Les loyers perçus dans le cadre de l’activité de loueur en meublé professionnel sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (Bic). Ensuite, l’investisseur choisira son régime d’imposition.

Il n'y a pas d'inscription au RCS (Registre du commerce et des sociétés) et il faut réaliser un montant inférieur à 23000 euros de recettes annuelles et retirer de l'activité de loueur moins de 50 % de son revenu.

 

Il existe plusieurs sortes de résidence en LMNP

 

Les résidences para hôtelières

Les résidences de tourisme

Les résidences étudiantes

Les maisons de retraite médicalisées EPAD

 

Les avantages d'une défiscalisation lmnp

  • Amortissement des murs et du mobilier
  • Récupération de la TVA
  • Création de revenus défiscalisés pendant plusieurs années

2 possibilités s'offrent à vous soit

 

UNE DEFICALISATION AU DEPART

OU DES REVENUS EXONERES D'IMPOTS

 

 

1-UNE DEFICALISATION AUDEPART

LMNP Bouvard-Censi ou LMNP Scellier TVA

La Loi de Finances rectificative pour 2009 a créé une nouvelle réduction d’impôt facultative applicable à l’activité de Location Meublée Non Professionnelle. Cette réduction d’impôt est calquée sur le modèle Scellier mais avec des particularités qui la rendent plus avantageuse.

Ainsi, un Loueur en Meublé Non Professionnel ( pourra bénéficier, s’il le souhaite, d’une réduction d’impôt du prix de revient de certains logements, strictement désignés, et acquis..

Conditions d’application

  • Personnes concernées : personnes physiques exclusivement
  • Opérations concernées :
    • acquisition de logements neufs ou en VEFA
    • logements de + 15 ans réhabilités ou rénovés
  • Logements concernés : ces logements doivent faire partie…
    • d’une résidence avec services pour étudiants : à cet égard, il convient de noter qu’aucune définition n’a été proposée par la Loi de Finances
    • d’une Résidence de Tourisme Classée

Modalités d’application

  • La réduction d’impôt est , calculée sur le prix de revient Hors Taxes et hors meubles du bien retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. .
  • Si le montant de l’investissement est supérieur à 300 000 €, la part supérieure peut être amortie.
  • La réduction d’impôt est répartie sur 9 années. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la 6ème année inclusivement.
  • Remboursement de la TVA liée à l’acquisition.
  • La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement ou de celle de l’acquisition si elle est postérieure à l’achèvement.
  • Le contribuable doit s’engager à donner son bien en location meublée pendant au moins 9 ans.
  • La location doit intervenir dans le mois suivant la date d’achèvement ou d’acquisition.

2-DES REVENUS EXONERES D'IMPOTS 

L’amortissement

 

Chaque année, au lieu d'être imposé sur la totalité des loyers perçus, l’investisseur pourra ainsi déduire fiscalement de ses loyers les charges inhérentes à l’achat des biens, ce qui permet de créer un déficit. Ces charges englobent les intérêts d’emprunt, l’assurance du prêt, les taxes foncières, les frais de syndic, la taxe professionnelle et surtout l’amortissement. du bien.

Les amortissements des meubles (répartis  sur 5 à 7 ans)
Les amortissements des murs (répartis généralement sur 20 à 30 ans)

Conseil : En raison de la relative complexité de ces nouvelles règles, il est prudent de faire appel à un comptable sinon pour réaliser, du moins pour avaliser, le plan d’amortissement.

Ces déductions vont annuler ses revenus et donc réduire à 0 €, les impôts à payer sur les loyers perçus. Il y aura une création de revenus défiscalisés pendant plusieurs années

 

En période déficitaire (loyers - déductions > 0€ ), les amortissements ne peuvent être déduits, ils seront imputés sur les revenus locatifs des années non déficitaires.

 

COMPATIBLE AVEC LA RECUPERATION DE LA TVA

si et seulement si :
 L'investisseur passe un bail commercial d'au moins neuf ans avec un exploitant offrant les quatre services para hôteliers suivants : Accueil et gardiennage, entretien des parties, privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
Les loyers perçus sont soumis à la TVA 

La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.

La procédure permettant de récupérer la TVA est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer, 3 à 6 mois plus tard,


il recevra un chèque des services fiscaux qu'il utilisera pour:
Se faire plaisir
Rembourser
ses échéances de prêt
Compléter un contrat de capitalisation dans le cadre d'un prêt IN FINE

 

Les contribuables concernés par un programme immobilier lmnp

  • Les contribuables payant peu ou pas d'impôts
  • Les personnes à la retraite désirant placer un capital et recevoir une rente défiscalisée revalorisée avec le temps

 

Idéal pour se préparer une retraite complémentaire sans impôts pendant 10 à 15 ans
avec un investissement réduit (récupération de la TVA) et la possibilité d'en profiter pendant certaines périodes (vacances) en résidence de tourisme

Cette formule d'investissement trop méconnue est à étudier de plus prêt,
en particulier pour les contribuables ne se touvant pas dans les tranches d'imposition les plus élevées.
En effet , l'avantage fiscal de la récupération de TVA sur le prix d'acquisition est immédiat (5 à 6 mois voir avançée par le promoteur)

Cette trésorerie disponible peut servir à alimenter un contrat d'assurance vie dans le cas d'un financement in fine ou à diminuer l'effort d'épargne pendant la période de financement.
La déduction des amortissements permet de générer des revenus nets d'impôts pendant 8 à 15 ans selon le financement (in fine ou amortissable)

 

 

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